2008年7月房地产投资分析自考试题

浙江省2008年7月自考
房地产投资分析试题
课程代码：00171

一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.从中国房地产市场价格的变化情况分析，房地产价格的年平均增长幅度与同期通货膨胀率相比(      )
A.高得多 B.差不多 
C.基本持平 D.高低没有定论
2.房地产投资属于风险较大的投资，包括系统风险和个别风险，其中________属于个别风险。
(      )
A.或然损失风险 B.市场供求风险 
C.持有期风险 D.周期风险
3.________是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。(      )
A.机会成本 B.风险报酬
C.资本化的收益 D.投资收益
4.存款1000元，年利率为12%，若一年复利________计息。则一年后的本利和为1123.6元。(      )
A.一次 B.二次
C.四次 D.十二次
5.名义利率与实际利率之间不存在________这样关系。(      )
A.“实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值”
B.“名义利率越小，计息周期越长，则两者的差异越大”
C.“当计息周期和利率周期一致时，两者相等”
D.“当计息周期短于利率周期时，实际利率大于名义利率”
6.________是收益率的一种类型，是一个将未来的收益或收入转换成现在价值的收益率。(      )
A.折现率 B.内部收益率 
C.投资收益率 D.现金回报率
7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住建筑密度为(      )
A.2.0 B.0.25
C.2.1 D.0.5
8.与其他出让方式相比，________是一种竞争激烈的方式，适合于竞争性强、盈利性大的用地出让。(      )
A.招标 B.划拨
C.拍卖 D.补地价
9.从房地产整体市场来说，房地产供给的增减相对于房地产价格涨跌一般(      )
A.大多数情况下能及时反映，少数情况会滞后反映
B.有一个时间上的滞后反映
C.有一个时间上的超前反映
D.能及时地反映
10.房地产市场自然周期一般分为________阶段。(      )
A.3 B.4 
C.5 D.6
11.计算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估时的价格水平进行估算，这是因为(      )
A.项目经济评价本身就是粗略估算
B.未来价格水平变动对评价指标的影响较小
C.多数情况下，项目收入与支出受市价水平变动的影响大致相同
D.未来价格水平变动无法预测
12.风险分析方法中，当有若干个变量，每个变量又有多种取值时，宜采用________进行风险分析。(      )
A.解析法 B.多因素敏感性分析法
C.概率分析法 D.蒙特卡洛模拟法
13.前期工程费中，可行性研究费一般占项目总投资的(      )
A.1%-3% B.5%-8%
C.0.1%-0.3% D.8%以上
14.下列哪项内容不属于房地产开发项目的前期工程费?(      )
A.前期规划设计、可行性研究费 B.“三通一平”费
C.附属工程费 D.可行性研究费
15.金融机构在向房地产项目融出资金时，要遵循________三大原则。(      )
A.偿还性、安全性和盈利性 B.流动性、可行性和盈利性
C.流动性、安全性和盈利性 D.流动性、安全性和经济性
16.房地产抵押贷款是指借款人________向贷款人提供债务履行担保的行为。(      )
A.以其当前居住的房地产以不转移占有方式
B.以其拥有的房地产以转移占有方式
C.以其合法拥有的房地产以不转移占有方式
D.以其合法拥有的房地产或其他资产以不转移占有方式
17.当开发商以项目用地的土地使用权作抵押时，除特别看好的项目外，一般金融机构提供抵押贷款的数量通常为土地价值的(      )
A.25%-30% B.50%-60% 
C.70%-75% D.80%-85%
18.下列资产中不属于速动资产的是(      )
A.现金 B.有价证券 
C.应收账款 D.存贷
19.贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度，当综合风险度超过________的，为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。(      )
A.50% B.60% 
C.70% D.80%
20.在房地产开发经营活动中，签订商品房购销合同时，需按合同所载金额的________由立合同人缴纳印花税。(      )
A.0.05% B.0.03%
C.0.5% D.0.3%
21.契税系房屋土地所有权发生移交时，当事人签订契约时按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行3%-5%的(      )
A.幅度税率 B.超率累计税率 
C.差别比例税率 D.固定比例税率
22.土地增值税是对转让房地产并取得收入的单位和个人，就转让房地产所取得的________　作为征税对象征税的税种。(      )
A.增值额 B.转让收入扣除房地产开发成本后的增值额
C.全部转让收入 D.转让收入扣除房地产开发费用后的增值额
23.在所有类型房地产投资中，________在物业管理及吸引租客方面的管理责任最重，这种责任随租客的增加而增加。(      )
A.居住类房地产 B.工业类房地产
C.零售商业类房地产 D.写字楼
24.________通常面向为数5000-40000的顾客群，位于他们6分钟之内可以到达的地点。
(      )
A.小型购物中心 B.中型购物中心 
C.大型购物中心 D.仓储式商场
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
25.投资组合可以降低投资风险，但________这类系统性风险仍然存在。(          )
A.市场风险 B.政策风险
C.企业经营风险 D.周期风险
E.利率风险
26.房地产开发项目成本及费用由开发直接费和间接费组成，其中，开发间接费由________税费和其他费用构成。(          )
A.不可预见费 B.城市建设配套费
C.销售费用 D.财务费用
E.管理费
27.房地产投资收益率标准的确定一般要综合________等因素。(          )
A.承租者能够连续支付租金的能力 B.投资规模的大小
C.房地产类型、地点及租金增长预期 D.房地产经济和自然寿命的长短
E.当前宏观经济状况、银行利率和各行业投资收益水平
28.影响房地产市场发展的社会经济因素包括(          )
A.社会因素 B.经济因素
C.政策因素 D.消费心理
E.房地产周期
29.对房地产投资活动而言，________等经济量，是构成房地产投资项目现金流入量的基本要素。(          )
A.投资 B.成本
C.销售收入 D.税金
E.出租收入
30.城市规划建设用地分为(          )
A.居住用地 B.公用设施用地
C.工业用地 D.仓储用地
E.市政公用设施用地和绿地
31.房地产开发过程中的规划管理主要体现在________等方面。(          )
A.开发项目的选址定点审批 B.核发“建设用地许可证”及规划设计条件
C.规划方案及初步设计审批 D.核发“建筑工程规划许可证”
E.核发“建筑工程施工许可证”
32.金融机构在其信贷资金运用中除应遵循安全、流动和盈利性外，具体贷款发放过程中掌握的原则包括(          )
A.产业指向原则 B.物资保证原则
C.按期偿还原则 D.择优扶持的原则
E.先评后贷原则
33.银行在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的________方面进行审查确定。(          )
A.合法设定房地产抵押权 B.择优选择设押的房地产
C.合理确定抵押率 D.处理抵押物的渠道畅通
E.流动变现性
34.营业税的征收对象在房地产开发经营业务中包括(          )
A.混合收入 B.房地产销售收入
C.营业收入 D.服务费收入
E.房地产销售收入扣除开发成本费用的余额
三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
35.什么是房地产直接投资和间接投资？各有哪些具体形式？
36.什么是资金时间价值？影响资金时间价值的因素有哪些？
37.宏观调控房地产市场的具体手段有哪些？
38.反映房地产企业偿债能力主要有哪些指标？
39.房地产开发经营中有哪些行政性费用？税费对开发成本有何影响？
四、计算题（本大题共2小题，每小题12分，共24分）
40.某家庭以4000元／平方米的价格，购买了一套建筑面积为100平方米的住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，抵押贷款价值比例为60％，月还款常数(实际每月的月还款额占住房抵押贷款总额比例)为0.6％。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?
41.有一房地产投资项目期初投入750万元，各年的净现金流量见下表，折现率为10%，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？(注：标准动态投资回收期为8.5年，计算可利用下表进行)
计算表　　　　　　　　　　　　　　单位：万元
年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
净现金流量 –750 124 129 130 134 138 159 159 159 159
折现系数          
净现值          
累计          
净现值          
五、论述题（本大题12分）
42.试述可行性研究过程中房地产市场分析的目的和步骤。

结束

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