2009年4月房地产投资分析自考试题

浙江省2009年4月自考
房地产投资分析试题
课程代码：00171

一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1. 房地产投资面临的以下风险，________不属于系统风险。（      ）
A. 通货膨胀风险 B. 市场供求风险
C. 收益现金流风险 D. 或然损失风险
2. ________是资金时间价值的一种标志。（      ）
A. 利润 B. 利率 
C. 利息 D. 资金增值
3. 已知某笔贷款的年名义利率为15%，若实际利率为16.075%，则该笔贷款每年计息________次。（      ）
A. 2 B. 4 
C. 12 D. 24
4. 已知A,i,n，求p，现金流量图如下所示，则正确的等值变换是（      ）
A. p=A? A
B. p=A?
C. p=A? A
D. p=A?
5. 以下各项工作内容中，________属于建设阶段的工作内容。（      ）
A. 处理工程变更 B. 编制工作量清单
C. 编制项目开发进度表 D. 实施“三通一平”
6. 按照国家有关法律规定，教育、科技用地的出让年限为________年。（      ）
A. 70 B. 50 
C. 40 D. 60
7. 当商品房投入的建设资金达到________时才可以向城市房地产市场管理部门申请预售。（      ）
A. 20% B. 25% 
C. 30% D. 40%
8. 初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达（      ）
A. 10% B. 15% 
C. 20% D. 25%
9. 租金及租金指数，销售价格及价格指数，房地产投资收益率和资本化率等信息，属于房地产（      ）
A. 供应方面的信息 B. 需求方面的信息
C. 其他信息 D. 市场交易方面的信息
10. 固定资产投资方向调节税为（      ）
A. 0～20% B. 0～30% 
C. 10%～30% D. 10%～20%
11. 项目在整个计算数内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率称为（      ）
A. 财务内部收益率 B. 投资利润率
C. 投资收益率 D. 资产负债率
12. 开发商不承担项目建设阶段由于建筑材料价格和人工费用上涨所引起的建造成本增加额的合同称为（      ）
A. 成本加酬金 B. 单价合同 
C. 固定总价合同 D. 调值总价合同
13. 进行________分析时，首先假设各变量间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目评价结果的变化情况。（      ）
A. 多变量敏感性 B. 盈亏平衡 
C. 概率 D. 单变量敏感性
14. 预收帐款占流动负债比重越大说明企业的销售能力越强，则（      ）
A. 长期偿债能力强 B. 短期偿债能力强
C. 短期偿债能力弱 D. 融资的短期债务比重相对较大
15. 过高的流动比率1若是由于大量的________所致，那么企业面临市场萧条时，就无法保证其变现能力，从而影响债权人投资的安全性。（      ）
A. 流动资金 B. 存货
C. 预付帐款 D. 预收帐款
16. 企业投资人在国家注册登记机构的自有资金总额称为（      ）
A. 实收资本 B. 注册资本 
C. 固定资产 D. 流动资产
17. 在大多数情况下，只要开发商能投入占项目总投资30%的________，就基本具备了由信贷资金解决其余投资所需要的条件。（      ）
A. 股票发行收入 B. 股本金 
C. 承包商垫付资金 D. 预售房资金
18. 在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权的社会筹资，称为（      ）
A. 普通股票 B. 债券 
C. 优先股 D. 集资
19. 融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特性是（      ）
A. 具有偿还性 B. 资金有较低的使用成本
C. 资金可随时抽调 D. 无风险性
20. 教育费附加的计费依据与________相同。（      ）
A. 营业税 B. 城市维护建设税 
C. 调节税 D. 房产税
21. 国家为控制经济适用住宅的总开发成本及销售价格，对其采用（      ）
A. 若干年分期支付土地费用 B. 行政划拨土地减免地价
C. 减免若干年的土地使用费 D. 减免土地增值税
22. 深圳市规定，从《土地使用合同书》生效之日起，免交土地使用费5至10年的，是________土地。（      ）
A. 国家筹集资金填海增辟的 B. 港澳同胞投资兴办企业使用的
C. 企业自筹资金填海增辟的 D. 经该市科委审定的技术先进项目使用的
23. 一般情况下，公寓的出租单元________时需要聘请专业的管理公司来监督整体运营，并需要一名全职的维修工程师。（      ）
A. 超过20个 B. 超过50个 
C. 超过100个 D. 超过200个
24. 一般商业铺面房的租期为________年。（      ）
A. 1～3 B. 3～5 
C. 5～7 D. 7年以上
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1. ________等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。（         ）
A. 投资 B. 成本 
C. 收入 D. 折现率 
E. 利润
2. 收入价值比率有________等许多种表现形式。（         ）
A. 资本回报率 B. 综合资本化率
C. 权益资本化率 D. 毛租金收入乘数 
E. 净租金收入乘数
3. 以下各项工作内容，不属于建设阶段的工作有（         ）
A. 检查工程质量 B. 编制工作量清单
C. 实施“三通一平” D. 处理工程变更 
E. 编制项目开发进度表
4. 项目的开发周期大体上由________几个阶段组成。（         ）
A. 可行性研究 B. 租售期 
C.  勘察、设计期 D. 准备期 
E. 建造期
5. 从市场分析的角度出发，通常将房地产市场信息分为（         ）
A. 供应信息 B. 需求信息 
C. 交易信息 D. 间接信息 
E. 直接信息
6. 房地产投资项目投资的特性为________等。（         ）
A. 占用周期长 B. 资金流动性大 
C. 回报率高 D. 投资的非固定性 
E. 资金垫付量大
7. 房地产开发企业领导者的素质主要包括________等。（         ）
A. 决策能力 B. 知识结构 
C. 处理人际关系的能力 D. 组织指挥能力 
E. 经营管理能力
8. 国家和各级政府对商品住宅开发建设中的税费进行必要合理调控所采取的措施有（         ）
A. 取消不合理收费
B. 降低地价
C. 合理分摊城市基础设施和公用设施费用
D. 降低或减免契税，固定资产投资方向调节税
E. 取消土地出让金
9. 由税务部门统一征收的“两税一费”是（         ）
A. 城市维护建设税 B. 所得税 
C. 印花税 D. 营业税 
E. 教育费附加
10. 一般的写字楼租售采用标准租约合同，其租约中的基本内容包括（         ）
A. 税费条款 B. 价格浮动条款 
C. 所含服务 D. 转租 
E. 违约责任
三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)
1. 简述房地产投资的利弊。
2. 简述房地产开发的主要程序。
3. 何为供给价格弹性系数?如何计算，有何经济含义。
4. 具备哪些条件，金融机构可能会放宽其融资的评判标准?
5. 简述契税的征收对象，纳税义务人和税率。
四、计算题(本大题共2小题，每小题12分，共24分)
1. 某家庭拟向银行申请50万元的商业抵押贷款用于置业，银行根据其收入增长的情况，为其安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6%，期限为20年，购房家庭的月还款额增长率为0.45%，问该购楼家庭第10年最后一个月份的还款额是多少?
2. 某小型写字楼的价值为50万元，其中投资者投入的股本金为20万元，另外30万元为年利率7.5%，期限30年，按年等额均还的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房地产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的运营费用为毛租金收入的30%。试求现金回报率和净投资回报率。（所得税税率为33%）
五、论述题(本大题12分)
简述可行性研究的作用。

结束

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