2007年7月房地产投资分析自考试题

浙江省2007年7月自考
房地产投资分析试题
课程代码：00171

一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.房地产是指______及固着在其上不可分割的部分以及附带的各种权益。（      ）
A.房屋财产 B.土地财产 
C.建筑物、构筑物 D.土地、建筑物
2．商业物业的购买者大都以______为目的。（      ）
A．自用 B.投资 
C.避税 D.保值
3．通常情况下，人们往往把对市场内所有投资项目均产生影响的、投资者无法控制的风险称为（      ）
A．个别风险 B.非系统风险 
C.系统风险 D.持有期风险
4．某一时点的______是指该时点现金流量的代数和。（      ）
A．净现金流量 B.现金流入量 
C.现金流出量 D.累计净现金流量
5．开发项目______是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。（      ）
A．经营成本 B.期间费用 
C.产品生产成本 D.产品开发成本
6．我国房地产开发建设贷款利息都是按______计息的。（      ）
A．单利 
B.复利
C.间断复利 
D.单利（期限在1年以内）和复利（期限在1年以上）
7．房地产开发中，投资机会选择主要包括______两个阶段。（      ）
A．投资机会寻找和可行性研究 B.投资机会的筛选和可行性研究
C.投资机会寻找和投资机会的筛选 D.投资机会分析和获得土地使用权
8．在房地产开发项目的租售阶段，对居住物业多采取______处理方式。（      ）
A．出售 B.出租
C.出售、出租并举，以出售为主 D.出售、出租并举，以出租为主
9．当开发项目建设完毕后，开发商更为关注的是（      ）
A．办理竣工验收和政府批准入住的手续
B.预计的开发成本是否突破
C.实际工期较计划工期是否有拖延
D.在预期时间内是否能以预计价格为项目找到买家或使用者
10．由于市场功能的核心是______，所以房地产市场定义为“是令房地产的买卖双方走到一起，并就某宗房地产的交易价格达成一致的任何安排”。（      ）
A．市场信息的传递与反馈 B.交易
C.调节市场供需 D.形成交易价格
11．房地产的生产过程和消费过程均需要大量资金，没有______的参与，房地产市场就难以正常运转。（      ）
A．政府及政府机构 B.金融机构
C.专业顾问 D.建筑承包商
12．可行性研究一般分四个阶段，其中______投资估算的精度可达30%。（      ）
A．投资机会研究 B.初步可行性研究
C.详细可行性研究 D.项目评估和决策
13．______是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键环节。（      ）
A．投资机会研究 B.初步可行性研究
C.详细可行性研究 D.项目评估和决策
14．房地产市场预测的方法包括定性和定量预测两种方法，其中，定量预测主要用于市场______预测。（      ）
A．短期 B.中期
C.中长期 D.短期和中期
15．房地产金融就是发生在房地产领域中的______的融通。（      ）
A．货币资金 B.货币信用
C.货币资金和货币信用 D.资金
16．融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有（      ）
A．收益性 B.偿还性 
C.安全性 D.程序性
17．开发项目资金大都来自银行贷款，在开发投资过程中，投资者获得的贷款通常为______的项目开发建设贷款。（      ）
A．以贷款人的信用担保
B.只能以项目本身作抵押担保
C.只能以项目以外，投资者其他资产作抵押担保
D.以项目本身或投资者其他资产作抵押担保
18．确定房地产企业所得税的关键是收入总额和准予扣除项目金额的计算，对房地产开发企业而言，其经营收入主要是开发建设及经营期间的（      ）
A．财产转让收入 B.利息收入 
C.租售收入 D.股息收入
19．______是国家税务部门对商品流通环节的流转额和服务性业务收入征收的一种税。（      ）
A．增值税 B.所得税 
C.营业税 D.城市维护建设税
20．______是所有类型的房地产投资中收益最大同时风险也是最高的一种。（      ）
A．住宅投资 B.工业用房投资
C.商业房地产投资 D.土地投资
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
21．商业零售用房投资通常包括______等类型。（         ）
A．中小型购物中心 B.大型购物中心 
C.仓储商店及批发市场 D.写字楼 
E.铺面房
22．城市维护建设税是按______的实缴税额为计税依据的，专用于城市维护建设而征收的一种税。（         ）
A．增值税 B.所得税 
C.营业税 D.房产税 
E.消费税
23．资金时间价值的大小，取决于多方面因素，从投资角度来看主要有______等因素。（         ）
A．投资利润率 B.通货膨胀率 
C.风险因素 D.经济增长率 
E.机会成本
24．无论投资者投资于土地的目的是开发或投机，其______等因素对投资成功都会产生较大的影响。（         ）
A．土地的位置 B.土地的属性 
C.时机的选择 D.机会成本 
E.社会接受程度
25．土地使用权转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地转移的行为，包括______等。（         ）
A．出售 B.交换 
C.抵押 D.出租 
E.赠与
三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
26．简述利率风险的内涵，说明利率的升高对房地产投资会产生哪些方面的影响？
27．简述投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不同的方面。
28．何为土地使用权出让？有哪几种出让方式？
29．简述在房地产开发经营的不同阶段需要聘请的专业顾问有哪些？
30．通常金融机构主要根据哪些指标来确定房地产企业资信等级？
四、计算题（8分）
31．有一项投资，投资者投资100万元购买一栋住宅用于出租，租期10年。租约规定每年年初收租，第一年租金为10万元，每二年租金增加10%，在租约期满后将物业售出，得到收益90万元，折现率12%，计算净现值和内部收益率。（注：基准收益率10%，计算可利用下表进行）。
计算表                          单位：万元  
年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
投资额 –100          
物业售出           90
净租金收入 10 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.64 14.64 
净现金流量 –90 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.64 14.64 90
折现系数12%           
净现值           
折现系数15%           
净现值1           
折现系数2           
净现值2           
五、论述题（12分）
32．试述可行性研究含义、目的和主要作用。

结束

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