2010年7月房地产投资分析自考试题

浙江省2010年7月自考
房地产投资分析试题
课程代码：00171

一、单项选择题（本大题共24小题，每小题1分，共24分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.以下特点符合居住物业的是（　　　）
A.以机构投资为主 B.位置对这类物业非常重要
C.不容易转手交易 D.投资风险相对较小
2.不考虑其他因素时，房地产适应性好坏和投资风险之间的关系是（　　　）
A.适应性好坏和投资风险之间并没有直接的联系
B.适应性越好，投资风险相对越大
C.适应性越好，投资风险相对越小
D.适应性差意味着需要的投资额小，风险小
3.政府下令银行收紧银根，提高对房地产开发商的贷款门槛，这一政策属于（　　　）
A.金融政策 B.税收政策 
C.土地供给政策 D.住房政策
4.对一个特定的房地产投资项目而言，工程建设投资属于（　　　）
A.现金流入 B.现金流出 
C.净现金流量 D.时间价值
5.某企业2008年经营成本80万元，销售税金20万元，期间费用10万元，经营利润130万元，营业外收支净额为45万元，所得税18万元，则该企业税后利润为（　　　）
A.47万元 B.55万元 
C.137万元 D.157万元
6.某人存入银行100元钱，年利率为3%，以单利计息，则3年后该笔存款本利和为（　　　）
A.103元 B.103.54元 
C.109元 D.109.27元
7.某房地产开发商开发了一栋商业物业，并将其用于自营，则该开发商的成本构成为（　　　）
A.开发过程中的成本支出 B.建设成本和出租成本
C.建设成本和经营成本 D.出租成本
8.以拍卖的方式出让土地使用权主要适用于（　　　）
A.普通居民住宅
B.划拨而得的土地
C.竞争性强、盈利性大的商业用地
D.大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地
9.按照国家有关法律规定，居住用地最高土地使用权出让年限为（　　　）
A.40年 B.50年 
C.60年 D.70年
10.现代城市规划的着眼点是（　　　）
A.确定城市的性质、规模和布局
B.使城市居民的居住、生活、游憩和交通得以正常运行
C.保护城市生态环境，实现可持续发展
D.综合部署城市经济、文化、公用事业
11.按照房地产产权的特点，可以将房地产市场分为（　　　）
A.完全产权的交易市场和部分产权的交易市场
B.一级市场和二级市场
C.增量市场和存量市场
D.土地交易市场和房屋交易市场
12.开征土地增值税增大了房地产商的开发成本，会导致供给曲线______平移。（　　　）
A.向左 B.向右 
C.向上 D.向下
13.锅炉房、热力站的建设费用属于（　　　）
A.前期工程费 B.附属工程费 
C.建安工程费 D.开发间接费
14.进行敏感性分析时，首先假设各变量之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目评估结果的变化情况，这种分析方法是（　　　）
A.单变量敏感性分析 B.双变量敏感性分析
C.多变量敏感性分析 D.盈亏平衡分析
15.主要反映开发项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况的表格是（　　　）
A.营业利润测算表 B.资金来源与运用表
C.现金流量表（全部投资） D.现金流量表（自有资金）
16.房地产开发企业开发产品合格率的计算公式是（　　　）
A.（当期按合同应完成的开发产品面积/当期完成的合格开发产品面积）100%
B.（当期完成的合格开发产品面积/当期按合同应完成的开发产品面积）100%
C.（当期完成的合格开发产品面积/当期完成的开发产品面积）100%
D.（当期完成的开发产品面积/当期完成的合格开发产品面积）100%
17.以下企业资信等级中，最高一级是（　　　）
A.CCC B.DDD 
C.AAA D.BBB
18.以下关于资产负债率的说法正确的有（　　　）
A.该指标属于短期偿债能力指标
B.该指标反映股权人所提供的资金占全部资产的比例
C.房地产开发公司的资产负债率一般较低
D.资产负债率=（负债总额/资产总额）100%
19.以下关于利息保障倍数的说法正确的是（　　　）
A.利息保障倍数=（税后净利润 利息费用）/利息费用
B.该指标属于短期偿债指标
C.该指标高，则表明企业偿债能力较差
D.该指标接近于1，表明企业的利息负担过重，债权的安全性差
20.契税的纳税义务人是（　　　）
A.承受方 B.政府部门 
C.成交价格 D.赠与人
21.房产税的税率，按照房产原值计算缴纳时，税率为（　　　）
A.1% B.1.2% 
C.10% D.12%
22.土地估价的基本方法是（　　　）
A.市场比较法 B.成本法 
C.假设开发法 D.收益还原法
23.土地投资时机的选择对土地投资行为的影响是（　　　）
A.只有土地投机商才会关注土地投资时机问题
B.土地开发商对土地投资时机问题无须太过关注
C.持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越高
D.持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越低
24.基本上所有公寓投资成功的基础都是（　　　）
A.较低的购买价格 B.适当的租金水平
C.较高的出租率及租客满意程度 D.较好的租后服务
二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
25.三通一平指的是（　　　　　）
A.水通 B.通讯通 
C.路通 D.电通 
E.场地平整
26.提高利率对房地产投资的影响有（　　　　　）
A.对房地产实际价值产生折减作用
B.加重投资者的债务负担
C.提升开发商投资房地产的兴趣
D.增加了消费者的购买力
E.对工业厂房的投资更便宜了
27.以下关于资金时间价值，说法正确的有（　　　　　）
A.不同时间发生的不等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
B.不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
C.资金增值的实质是利息的存在
D.资金增值的实质是劳动者创造的剩余价值
E.从消费者的角度来看，资金时间价值体现为对其即期消费的必要补偿
28.房地产市场上自用型购买者的购买行为主要影响因素有（　　　　　）
A.其他使用者的需求特点 B.购买者自身特点 
C.其他类型投资工具的收益水平 D.购买者偏好 
E.房地产投资收益水平
29.房地产开发项目财务评价结果的主要影响因素有（　　　　　）
A.土地成本 B.建造成本 
C.贷款利率 D.开发周期
E.投资收益率
30.房地产开发投资企业的资金在周转过程中存在的矛盾有（　　　　　）
A.资金来源的多样性和资金投入集中性的矛盾
B.资金筹集的高成本性和销售价格平均化的矛盾
C.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
D.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
E.投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾
31.金融机构发放房地产贷款时应遵循的原则有（　　　　　）
A.物资保证原则 B.按期偿还原则 
C.择优扶持原则 D.先评后贷原则 
E.大松小紧原则
32.以下属于房地产开发经营中的项目性收费的项目有（　　　　　）
A.白蚁防治费 B.砂石管理费 
C.地名费 D.商品房交易管理费 
E.土地登记费
33.中型购物中心的投资特点是（　　　　　）
A.中型购物中心对在其内经营的商业租客没有倾向性
B.中型购物中心与主要租客签订的租约期限常为8—10年
C.可出租面积大约在10000至30000平方米
D.通常将其出租面积的20%左右用作超级市场
E.柜台租户的撤离或破产对购物中心的业主来说是个严重的问题
34.影响写字楼租金的因素有（　　　　　）
A.市场竞争激烈程度 B.地面装修 
C.写字楼内部分区 D.建筑物质量
E.建筑物所处地理位置
三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
35.简述城市维护建设税的概念及税率。
36.工业用房投资的类型有哪些？
37.新城区开发前景如何？
38.直接投资房地产需要投资者具备哪些管理能力？
39.简述房地产市场分析的步骤。
四、计算题（本大题共2小题，共24分）
40.已知甲、乙两个投资项目，其现金流量如下表所示，i为12%，试用净现值法评价甲和乙。（本小题14分）
项目甲和项目乙的现金流量（单位：万元）

年  份	0	1	2	3	4	5
项目甲	-100	20	30	50	60	70
项目乙	-100	40	40	40	45	50

41.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为80万元的住宅，假设该家庭首付款为房价的30%，其余为在15年内按月等额偿还商业抵押贷款，年贷款利率为7.2%，问月还款额为多少？如果该家庭最多30%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭需月收入多少，才能购买上述住宅？（本小题10分）
五、论述题（本大题12分）
42.试分析我国住房政策对房地产市场的影响。

结束

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