自考房地产评估试题_浙江省2009年1月自考试卷

浙江省2009年1月自考房地产评估试题

课程代码：00122
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.一般对外交通设施服务半径为（      ）
A.0～10公里 B.0～20公里 
C.0～25公里 D.0～30公里
2.容积率是指地块上的建筑总面积与（      ）
A.总面积之比 B.地块面积之比 
C.地下面积之比 D.绿化面积之比
3.从评估的角度看，房地产价格的实质是一种（      ）
A.市场价格 B.权益价格 
C.土地价格 D.理论价格
4.韦勃的区位因素体系是（      ）
A.自然技术、社会文化、人口 B.运费、劳力、集聚
C.运费、销售、成本 D.交通、质量、劳力
5.商业标准宗地的位置宜（      ）
A.街角地 B.一面临街 
C.多面临街 D.畸零地
6.一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是（      ）
A.由高向低递增 B.由低向高递增 
C.由高向低递减 D.由低向高递减
7.确定城市道路的级别，一个主要因素是（      ）
A.道路功能 B.道路宽度 
C.路网密度 D.公交便捷度
8.将未来各年的________，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。（      ）
A.总收益 B.净收益 
C.毛收益 D.年均收益
9.综合资本化率是评估________价格时所采用的资本化率。（      ）
A.土地 B.构筑物 
C.房地合一 D.建筑物
10.在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租称（      ）
A.级差地租Ⅰ B.级差地租Ⅱ 
C.垄断地租 D.矿山地租
11.市场比较法中，以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，在将可比实例价格修正为正常交易情况价格时，修正系数公式中的（      ）
A.分母小于100 B.分母大于100 
C.分母等于100 D.不成立
12.对交易实例进行区域因素修正是因为（      ）
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相同
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
13.利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以（      ）
A.建造时间为基准时点 B.开始使用的时间为基准时点
C.购买土地使用权的时间为基准时点 D.估价时点为基准时点
14.运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用（      ）
A.主观耐用年限 B.自然耐用年限
C.经济耐用年限 D.客观耐用年限
15.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（      ）
A.地价指数的变动频率 B.地价指数的变动幅度
C.地价的变动幅度 D.房价指数的变动幅度
16.估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是（      ）
A.评估报告的有效期 B.估价作业日期
C.估价工作结束日期 D.评估报告的时效期
17.路线价的确定必须先确定（      ）
A.地块面积 B.标准宗地面积 
C.街道面积 D.区域面积
18.________的核心是必须用相似的市场资料进行比较。（      ）
A.收益法 B.成本法 
C.市场比较法 D.剩余法
19.在剩余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为（      ）
A.地价+预期楼价+专业费用 B.地价+开发建筑成本费用+专业费
C.预计楼价+销售费用+税费 D.预期楼价-地价+专业费用
20.用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的地价款按（      ）
A.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算
B.整个开发建设周期计算
C.整个开发建设周期的一半计算
D.任意计算

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
21.土地定级成果图一般包括（         ）
A.土地级别图 B.土地定级单元图
C.资料图 D.作用分值图 
E.城市平面图
22.基准地价对应的平均容积率是（         ）
A.该用途土地在该地域内的平均容积率
B.该用途土地在该均质地域内的容积率
C.该用途土地在该级别地域的容积率
D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率
E.该用途土地在该级别地域的平均容积率
23.房地合一的旧房地产重新建造成本包括（         ）
A.土地重新取得费用 B.建筑物折旧费 
C.维修费 D.管理费 
E.建筑物重新建造成本
24.采用剩余法估价，在调查不动产利用要求时，必须掌握城市规划对此宗地的规划用途、________限制等。（         ）
A.装修 B.建筑密度 
C.建筑物高度 D.设计 
E.容积率
25.________对房产价格的影响，主要是以个人和集团的利益为中心。（         ）
A.行政因素 B.社会因素 
C.城市区域因素 D.经济因素 
E.心理因素
26.房地产评估的基本方法包括（         ）
A.市场比较法 B.成本法 
C.趋势法 D.收益法 
E.路线价法
27.房地(武汉自考)产评估具有________的特点。（         ）
A.科学性 B.实践性 
C.个别性 D.严肃性 
E.公正性
28.中心地理论的主要内容有（         ）
A.放牧区 B.城市工业区 
C.六边形市场区 D.市场等级序列 
E.作物轮作区
29.路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别是________等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。（         ）
A.土地权益 B.征地拆迁 
C.土地课税 D.土地重划 
E.土地整治
30.住宅用地宗地地价修正系数表包括（         ）
A.临街进深修正 B.使用年限修正 
C.容积率修正 D.楼层地价分配率修正 
E.临街类型修正

三、判断改错题（本大题共9小题，每小题2分，共18分）
判断下列各题，正确的在题后括号内打“√”，错的打“×”，并改正划线部分。
31.以平均站距并结合城市规划要求作为站点影响半径。（      ）
32.房地产价格与租金的关系可简化为地价和地租的关系。（      ）
33.交通地理区位是指某一事物在人类社会经济活动中产生的人地关系。（      ）
34.中房指数是根据我国房地产业的特点，以房地产评估价格为核心设计的指数系统。
（      ）
35.一般来说，容积率越高，土地利用效益就越低，从而地价也就相应地降低。（      ）
36.在我国，房地产估价人员包括注册房产估价师和注册地产估价师。（      ）
37.运用收益法时，V=a/r是现实估价中最常用的一个计算公式。（      ）
38.从买方来说，成本法的理论依据是生产费用价值论；从卖方来说，成本法的理论依据是替代原理。（      ）
39.城市基础设施完善度和生活设施完备度，一般都对地价成正相关影响。（      ）

四、简答题（本大题共3小题，每小题4分，共12分）
40.简答房地产价格的影响因素。
41.简答地租理论在房地产估价中的应用。
42.欧美著名的路线价法则有哪些？

五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
43.某写字楼建筑面积1000平方米，尚剩余使用年限30年。现对外出租，每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3000元/平方米；家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%；据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化率为12%。采用收益法估算该写字楼的价格。
44.有一待估宗地F，现收集到与待估宗地条件类似的四块宗地的资料，详见表一：
表一：                                                 成交价：元/平方米
 
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素   
A 2880 2000年4月 0 1.0 +1% +2%   
B 2830 2000年10月 +2% 1.1 -1% -1%   
C 3100 2001年8月 +3% 1.4 0 +1%   
D 2880 2002年5月 -2% 1.2 +2% +3%   
F   0 1.1 0 0 
该城市的地价指数见表二：
表二：
 
时间 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年   
指数 100 107 106 110 108 107 113 
据调查，该市此类用地容积率与地价的关系是：当容积率在1.0～1.4之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地。
试根据以上条件，采用算术平均值法评估该宗土地2002年10月的价格。

六、论述题（本大题共2题，每小题10分，共20分）
45.试述房地产评估的程序。
46.试述建筑物重置价格、重建价格的含义及二者的关系。

结束

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