2011年1月房地产评估自考试题

浙江省2011年1月自考
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1._________主要有商业、文教、医疗卫生、体育、娱乐等。(      )
A.居住建筑 B.公共建筑 
C.办公建筑 D.工业建筑
2._________是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。(      )
A.级差地租Ⅰ B.级差地租Ⅱ 
C.绝对地租 D.垄断地租
3.贷款比重越大，就会_________，房地产价格也就会_________。(      )
A.促进房地产业的繁荣  下降 B.促进房地产业的繁荣  上升
C.减少市场对房地产的需求  下降 D.减少市场对房地产的需求  上升
4.在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________。土地平坦，地价_________；反之，土地高低不平，地价_________。(      )
A.高  较高  较低 B.高  较低  较高
C.低  较低  较高 D.低  较高  较低
5.下列属于估价对象权益状况的是(      )
A.土地面积、形状 B.土地使用权的年限
C.建筑物的工程质量、新旧程度 D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构
6.标准宗地的选择应考虑：宗地的面积_________，宗地的形状宜采用_________。(      )
A.应尽量大  不规则的形状 B.应尽量大  长方形
C.大小要适中  长方形 D.大小要适中  不规则的形状
7._________的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。(      )
A.特尔菲测定法 B.因素成对比较法
C.层次分析法 D.哥顿法
8.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。(      )
A.现在  未来  未来 B.未来  未来  在估价时点上
C.过去  未来  未来 D.过去  现在  在估价时点上
9.收益法采用_________作为估价依据。(      )
A.实际收入、实际费用和实际净收益
B.实际收入、实际费用和客观净收益
C.客观收入、实际费用和实际净收益
D.客观收入、客观费用和客观净收益
10.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会(      )
A．越低 B.越高 
C.不变 D.符合客观实际
11.采用市场比较法，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，这体现了市场比较法哪一个限制条件？(      )
A.时间性 B.可替代性 
C.正常性 D.可修正性
12.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_________元/m2。(      )
A.1376 B.2308 
C.2558 D.2105
13.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_________。(      )
A.1.05 B.0.95 
C.0.98 D.1.03
14.已完成土地使用权批准手续，具有一定的基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地，被称为_________。(      )
A.生地 B.毛地 
C.熟地 D.净地
15.运用成本法评估旧房地产价格，对于房地合一的旧房地产(      )
A.旧房地产价格=土地实际取得费用 建筑物实际建造成本—建筑物折旧
B.旧房地产价格=土地实际取得费用 建筑物重新建造成本—建筑物折旧
C.旧房地产价格=土地重新取得费用 建筑物实际建造成本—建筑物折旧
D.旧房地产价格=土地重新取得费用 建筑物重新建造成本—建筑物折旧
16.剩余法的基本思路是依据_________原理。(      )
A.供求关系 B.生产费用价值论
C.替代 D.投入产出
17.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大(      )
A.递减 B.递增 
C.不变 D.先减后增
18.我国目前的基准地价表现形式与_________的公示地价的表现形式类似，都是_________。(      )
A.德国          区片价和路段价 B.德国           标准宗地的价格
C.日本、韩国    标准宗地的价格 D.日本、韩国     区片价和路段价
19.房地产评估报告是房地产估价的_________，是估价师提供给委托估价方的“产品”，_________。(      )
A.最终结果   是具有一定法律效力的文件
B.最终结果   不具有法律效力
C.中期结果   不具有法律效力
D.中期结果   是具有一定法律效力的文件
20.根据有关规定，房地产评估报告应_________才具有法律效应。(      )
A.由注册房地产估价师签名
B.由注册房地产估价师盖章
C.加盖估价机构的公章后
D.由注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构的公章后
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面？(          )
A.利用方式的唯一性 B.利用方式的多样性
C.土地区位的可变性 D.土地资源的无限性
E.土地使用潜力的有限性
2.房地产价格影响因素中，城市区域因素包括(          )
A.心理因素 B.商服繁华度
C.交通便捷度 D.城市设施完备度
E.自然条件与环境质量
3.中房指数的作用包括(          )
A.降低房地产价格
B.提高房地产开发利润
C.为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据
D.为投资商提供比较准确的市场信息
E.为广大的消费者服务
4.根据划分单元采用的手段，单元划分方法分为手工法和机助法。手工作业一般同时采用一种或几种方法，这些方法包括(          )
A.主导因素判定法 B.主导因素分值叠置法
C.固定网格法 D.均质地域法
E.动态网格法
5.收益法应用的关键和难点是(          )
A.潜在毛收入的估算 B.有效毛收入的估算
C.运营费用的估算 D.净收益的估算
E.资本化率的确定
6.交易实例应搜集的内容包括(          )
A.成交价格 B.成交日期
C.付款方式 D.交易实例在交易时的状态
E.交易双方的情况及交易目的
7.征用农地时，主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿，包括(          )
A.土地补偿费 B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费 D.安置补助费
E.房屋拆迁安置补偿费
8.剩余法评估不动产价格，估算各项成本费用时，专业费用包括(          )
A.建筑设计费 B.规划设计费
C.工程概预算费用 D.不动产销售营业税
E.市场营销广告费用
9.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有哪几类？ (          )
A.宏观经济资料 B.土地交易资料
C.交易资料 D.企业利润和效益资料
E.联营、联建、土地入股资料
10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件，所以应当做到：(          )
A.全面性 B.公正性
C.客观性 D.准确性
E.概括性
三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)
1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面？
2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类？
3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的？
4.基准地价修正系数测定有哪些途径？
四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益？
2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

	可比实例A	可比实例B	可比实例C
成交价格（元/平方米）	8700	8500	9000
成交日期	2009年1月31日	2009年3月31日	2009年7月31日
交易情况	2%	-1%	3%
区域因素	3%	3%	1%
个别因素	0	2%	0

上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
1.论述房地产估价的现实意义。
2.论述剩余法的适用范围。

结束

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